56年間の実績のもと、塩尻市・松本市を中心に税理士法人大沼田経営会計事務所は企業成長に貢献しております。

■ はじめに
相続対策と聞くと「お金持ちだけの話」と思われがちですが、実は賃貸アパートなどの収益物件を持っている人なら、誰にとっても大切なテーマです。
今回は「建物だけを生前贈与して、家賃収入を子や孫に渡す方法」を、中学生でも理解できるように解説します。

■ 生前贈与ってなに？
生前贈与とは、「亡くなる前に、自分の財産を家族などにあげること」です。
相続は亡くなった後に行いますが、生前贈与は元気なうちに自分の意思で進められるのが特徴です。

■ なぜ収益物件の生前贈与が有効なの？
賃貸アパートなどの収益物件は、
・持っているだけで毎月家賃が入る
・相続時に分け方でもめやすい
という特徴があります。

相続が起きてから兄弟姉妹で共有すると、
・誰が管理するのか決まらない
・売却したくても全員の同意が必要
など、大きなトラブルになりがちです。

そこで、生前に建物を子や孫に贈与してしまい、家賃収入も直接渡す方法が選ばれます。

■ 土地と建物を分けて考えるのがポイント
この方法の大きな工夫は、
「土地は親が持ったまま、建物だけを贈与する」ことです。

なぜなら、
・建物は年数がたつと価値が下がりやすい
・土地まで一緒に贈与すると税金が高くなりやすい
からです。

建物だけを贈与することで、税金を抑えつつ、家賃収入だけを子や孫に移すことができます。

■ 贈与税はどう考える？
生前贈与には贈与税がかかります。
しかし、次のような制度を使うことで、税金の負担を調整できます。

・暦年贈与：毎年110万円まで非課税
・相続時精算課税制度：将来の相続税でまとめて精算する方法

特に建物の価値が下がっている場合は、相続時精算課税制度が有効になることがあります。

■ 住宅ローンや抵当権がある場合の注意点
建物に銀行の担保（抵当権）がついている場合、勝手に贈与することはできません。
必ず金融機関の同意が必要になるため、事前の相談がとても重要です。

■ 贈与後にやるべきこと
贈与が終わったら、次の点も必ず整えます。

・家賃の振込先を子や孫に変更
・賃貸借契約書の名義変更
・管理会社との契約の見直し

ここまで行うことで、後のトラブルを防げます。

■ この事例から学べる3つのポイント
① 収益物件を共有にしない
相続後の共有はトラブルのもとです。

② 税金は「今」と「将来」の両方を見る
贈与税と相続税をセットで考えることが大切です。

③ 贈与後の運営まで考える
名義やお金の流れをはっきりさせましょう。

■ まとめ
生前贈与は「財産を減らすこと」ではありません。
「次の世代が使いやすい形に整えること」です。

収益物件を持っている人ほど、早めに準備することで、
・家族の安心
・税金の負担軽減
・相続トラブル防止
につながります。